신혼부부 주택 공동명의로 절세혜택?

올해는 코로나 여파로 결혼하는 신혼부부들..

너무 힘든 것 같다.

사회적 거리두기 때문에 식장에

초대도 제대로 할 수 없고...

결혼을 알리기도 미안한 이상한 상황에

놓이다보니... 행복한 결혼이 좀..

미뤄지거나 불편해지는 게 사실이다.

이런 상황 말고도 신혼부부들이 거주할 곳을

잘 분양받아서 신혼집을 마련하는데...

상황이 좋지 않으면 전세나 월세로도

시작하게 된다.

뭐를하던 신경 쓸 것이 너무 많은데..

신혼 부부 명의 등록에 대해서

알아보려고 한다. 

 

내집 마련을 현명하게

 

특히 요즘 30~40세대들이

내집마련을 많이 하는데...

무리해서 대출 몰빵해서 구입하기도 하고,

부모님의 도움을 받거나, 본인들의

자본 안에서 마련하기도한다.

이럴때 명의를 누구로 하느냐를 두고

논의가 많이 이루어진다.

실제로 그것때문에 싸우기도 많이 한다.

"공동명의로 해야 한다."

"남편 앞으로 해야 한다."

"부인 앞으로 해야 한다."

말들이 많다.

 그런데 이게 세법상으로 보았을 때

어떤 것이 더 좋을까?

공동명의냐, 단독명의냐를 거론할 때,

우선 명의를 딱 갖고 오게 되면

세개를 다 신경 써야한다.

 

 

처음에 살 때 내는 세금, 팔 때 세금 등

세개를 다 생각해야하는데

실제로 우리가 집을 구입할 때

명의 등록시 금액이 중요하다.

얼마짜리를 살지!

금액 높은 것을 살지? 낮은 것을 살지!

이게 일단은 가장 중요하다.

보통은 9억이기준이 된다.

9억보다 조금 낮은 것을 산다면

단독명의를 하거나 공동 명의를 하거나

별 차이가 없다.

왜냐하면 취득을 할 때는 취득세를 내는데,

취득할 때 등기부 등본에 등록을 하면서

거기에 대한 취득 세금은 공동이건 단독이건

세율은 똑 같다.

그리고 갖고 있을 때에도 세금이 

해마다 나가는데...

9억을 전 후로 세율이 다르다.

그런데 9억이 넘지 않는다면

공동이건 단독이건 상관없이 세율이 같다.

세금이란 건 정해져 있기 때문이다.

 

그런데 왜? 그 기준이 9억일까?

예전에는 6억이었는데.... 물가 상승도

고려해야 하기때문에 9억까지로 높아진 것이다.

 

이 정해진 금액이 높을수록

팔때는 중요하다.

예를들어 살 때는 9억이 안되는 금액으로

구매를 했는데, 팔때 9억이 넘게 올랐다면?

세금은 기본적으로 누진세다.

이익을 적게보면 세금을 적게 내고,

이익을 많이 보면 세금을 많이 내도록

정해 놓았다.

앞에 취득세, 보유세는 이익을 많이 보든

적게 보든 누진세 적용이 안된다.

물건 가격이 정해져 있기 때문이다.

똑같은 아파트면 이제 평균가액이란게

있기 때문에 샀을때나 갖고 있을 때는 괜찮은데,

이걸 처분할 때가 이익의 차이가 크기 때문에

문제인 것이다.

예를들어 집을 1억에 샀는데, 10년 후에 

집 값이 많이 올라서 10억에 팔게 되었다.

그러면 9억이라는 차액이 발생하는데,

단독명의로 파느냐? 공동 명의로 파느냐?에

따라 세금 차이가 30~40% 정도의

차이가 발생한다.

 그렇기 때문에 내가 딱! 집을 살 때,

이 집이 좀 오를 것 같다! 

내가 9억보다 낮은 가격에 사지만...

추후 10억 이상... 터질 것 같다~!

그럴 때는 공동 명의로 안전하게

시작하는 것이 좋다.

그런데 아무리 해도 9억 이상으로

오르지는 않을 것 같다면..

굳이 공동 명의를 할 필요까지는 없다.

다만.... 집값의 변화를 예측하기는 

전문가들도 쉽지 않으니...

상황에 맞게 선택하면 될 것 같다.

 

여기서 조금 깊이 들어가면..

공동 명의 시에 

법적으로 배우자에게 증여가 가능한 금액을

10년에 6억으로 정해놓았다.

그렇기 때문에 부부 공동 명의 진행 시

6억+6억+12억 까지는 괜찮지만

 그 이상이 되면 증여세가 나올 수도 있다는 것!

그래서 각 개인이 소명 할 수 있는 만큼..

5:5가 아닌, 6:4, 7:3 등의 형식으로

개인 소명 가능 상태에 따라서

비율을 조절하여 신고하면 된다.

공동 명의가 무조건 5:5는 아니니,

상황에 맞게 잘 협의하여 진행하도록 하자.

 

앞에 취득세 얘기를 했었는데,

취득세 얘기를 덧붙이자면...

본래 집을 사면 부동산 취득세를 기본적으로 

내야하는데, 취득세는 4.6% 정도를 내게 된다.

하지만 주택은 거주를 해야하는 목적이 있으니

정부에서 정해 놓은 게 바로

"내 생에 첫 주택 취득"이라면

또는 85㎡ 이하라던지 하면

취득세는 1.1%만 내면 된다. 

 

 

세금이란게... 뭔가를 가지고 있는 사람들에게는

부담스러운 것이다.

내 소유가 없으면 세금에 대한 

아까운 생각이 없는데... 내 소유로 무언가가 있으면

세금이 그리도 아깝고 내야할 종류도 많다.

내명의의 집이 있다면 "종부세"라는

세금도 생각해야한다.

종부세는 9억까지는 걱정하지 않아도 된다.

그런데 금액이 올라간다.

더 올라가면 좋기는 하지만...

세금이 같이 올라간다는 게 좀.... 아까운 생각이...ㅋ

(이기적인 건가?)

그렇게 금액이 9억 이상 올라 갔을 때

한 명이 갖고 있을 때는 

소유주의 나이가 많고, 오래 갖고 있었으면 괜찮다.

오히려 혜택을 많이 준다.

그러나 공동으로 갖고 있게 되면,

이미 한 번 혜택을 줬기 때문에

오래 갖고 있던, 나이가 들어서 갖고 있던지 간에

종부세는 추가 혜택이 없다.

너무 생각나는대로 작성해서 두서가 없는 것같다...

 

오늘 이 내용을 총~~~ 정리를 하자면,

9억 이상 고가의 집을 구매할 때나

실거래가 금액이 9억이상으로

많이 오를 것 같을 때는 공동 명의를 추천하고,

그게 아니고서는 단독 명의도 좋다.

부부중에 한쪽 명의만으로 있다가 

소유자가 사망했을 경우 다시 증여세를 내고

변경을 해야하는 경우가 발생할 수 있는데,

이를 불편하고 번거롭게 생각해서

요즘은 거의 공동명의를 많이 하는 것 같다.

아~~~ 집이나 사야겠다...